2、房贷偏离超越了保障性住房需求方向，刺激了居住消费的高标准化。住房建设的特点需要占有土地资源。土地资源属不可再生资源，弥足珍贵。因此，国民居住标准(特别是面积)既要与本国生产力水平相匹配，又需土地资源的承载力所许可。如日本、香港地区很富裕，但土地资源稀缺，因此住房面积都不大。我国内地总体上人均土地低于国际水准，然而近年来却造了不少大房子。大房子的供给，是一个脱离了国情的错误倾向，刺激了居民的消费欲望。这类住房属改善型需求，有的甚至属奢侈型。如将大房子拒之于贷款之外，那么房价亦就难以推到如此之高。

    3、年轻人的一步到位的消费方式，超前增加了住房总需求。现在刚上班的青年人，购房动辄140-150平方米，所谓一步到位。这种消费方式无疑是浪费式的，至少前十年是利用率不高，因为没有孩子或孩子很小。但由于房贷的易得性，刺激了青年人的这种消费方式，客观上又增加了一种需求压力。这种压力，完全是由时下的房贷引发的。上述一系列信用式消费的消极因素的累积，快速激发了供求矛盾，形成了房价持续上涨的拉力。

   新政策应体现渐进、保障、民生

    调控楼市新政策的核心可概括为三点原则：第一，体现民生性，解决社会最广大的基本民众的住房需求，属雪中送炭，而非锦上添花；第二，支持小康型安居消费，倡导节约型符合国情的居住消费；第三，逐步实现的原则。保障型小康式居住消费的实现，不应该也不可能在一个短期内到位，必须逐年解决一部分，与住房建设速度相配合，因此房贷每年应有总量控制。奉行上述三大原则的房贷政策，既发挥了支持住房产业的持续发展，又平稳地渐进式解决了民众的住房需求，同时又履行了调控住房市场的功能，房价亦可理性化。

    上述仅是保障型房贷政策的框架原则，实施的话须进行调查研究，严密论证，直到实施细则，并在实践中不断完善。笔者在此提供若干建议，抛砖引玉。1、确定住房贷款总新增贷款中的比例。根据历年调控教训，此项措施必须作为指令性指标，由各地银监部门考核监督。此比例的依据，应是住房业总国民经济中该有的相应比例；2、每年全国住房贷款总量控制，总量依据是每年小康型住房可供量。原则是供求平衡，供略大于求；3、房贷发行设置进度指标，避免井喷式放贷，以免破坏供求关系；4、每户发放一次购房贷款，禁贷第二次贷款；5、高价房一律不贷，所谓高价房，指可获暴利的房价即高价；6、大面积房不贷，具体超过100平方米房不贷；7、别墅类高档房不贷；8、价格变动房不贷，实施支持一房一价，即开盘定价后至售完不再涨价；9、贷现房不贷期房；10、严格城市外来者房贷。

    如果上述房贷政策得以实施，可以断言，我国当前住房价格失控的局面定能改观。由于房地产利益涉及方方面面，因此新政的确立和推行，需要决策部门力排众议，扫除障碍。此新政从短期利益衡量，开发商与银行失去最多(目前的暴利实属不义)，但从长远看，有利于房地产业的可持续发展，也有利于金融的安全，因此开发商与银行业都该“风物长宜放眼量”，以求民生利益与企业利益共获，奉献和谐社会。

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